Responsabilidad de la Comunidad de Propietarios por Filtraciones: Claves para Reclamar Reparaciones
Las filtraciones de agua en viviendas son uno de los problemas más comunes y molestos que pueden afectar a cualquier propietario dentro de una comunidad. Sin embargo, ¿quién debe asumir la responsabilidad cuando estas filtraciones provienen de elementos comunes? Recientemente, la Audiencia Provincial de Cantabria ha dictado una sentencia (SAP Santander 270/2025) que nos ayuda a entender mejor este asunto y aporta una importante guía para reclamar los derechos de los propietarios afectados.
¿Qué ocurrió en este caso?
La propietaria de una vivienda en Noja (Cantabria) sufrió filtraciones de agua provocadas por defectos en la carpintería exterior, concretamente en la puerta balconera que da acceso a la terraza. La comunidad de propietarios negó su responsabilidad alegando que la conservación y reparación de esta carpintería correspondía a la propietaria afectada. Inicialmente, el juzgado de primera instancia desestimó la demanda, pero en apelación la Audiencia Provincial dio la razón a la propietaria y condenó a la comunidad a reparar el origen de las filtraciones y los daños provocados.
Fundamentos jurídicos de la sentencia
El fallo se basa en dos artículos clave del derecho civil y de propiedad horizontal:
• Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Establece que la comunidad es responsable del mantenimiento y reparación de los elementos comunes, salvo que el título constitutivo o los estatutos dispongan otra cosa.
• Artículo 1910 del Código Civil (CC): Sobre la responsabilidad por daños causados por actos u omisiones.
En este caso, la puerta balconera se considera un elemento común por su función y ubicación en la fachada del edificio, pese a estar instalada por la propietaria. La filtración se originó por la falta de impermeabilización adecuada en la unión entre la carpintería y la fachada, y no por un defecto de mantenimiento de la propietaria. Por tanto, la comunidad debe asumir la responsabilidad y los costes de la reparación.
¿Qué importancia tiene esta sentencia para los propietarios?
Esta resolución clarifica aspectos esenciales que todo propietario debe conocer para proteger sus derechos:
• Identificación del elemento causante: No basta con que la filtración venga de una carpintería instalada en la vivienda, sino que hay que analizar si forma parte de los elementos comunes que la comunidad debe conservar.
• Responsabilidad de la comunidad: Cuando la filtración se deba a defectos estructurales o de impermeabilización de elementos comunes, es la comunidad quien debe responder, salvo que los estatutos digan lo contrario.
• Pruebas técnicas: El dictamen pericial es clave para determinar la causa exacta y fundamentar la reclamación.
• Reparación integral: La comunidad está obligada a reparar tanto el origen de la filtración como los daños
¿Qué hacer si sufres filtraciones en tu vivienda?
Si detectas humedades o filtraciones que provienen de elementos comunes, es fundamental actuar con rapidez y asesorarte legalmente para:
• Solicitar una inspección técnica que determine el origen del problema
•Revisar los estatutos y el título constitutivo de la comunidad para saber quién es responsable.
• Exigir la reparación a la comunidad si corresponde, preferentemente por escrito.
• Buscar asesoría jurídica especializada para iniciar un procedimiento judicial si la comunidad no atiende la reclamación.
Nuestro despacho puede ayudarte
En Castro Eliseev Abogados contamos con amplia experiencia en derecho inmobiliario y propiedad horizontal.
Ayudamos a propietarios afectados por filtraciones, humedades y otros problemas derivados de la mala conservación de elementos comunes a defender sus derechos y conseguir que las comunidades asuman sus responsabilidades.
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